Адвокатска кантора Расташки София предлага комплексно обслужване при встъпването ви в договорни правоотношения за ипотечни кредити.
Нашият висок професионализъм и дългогодишен опит в този институт на правото ще работят във ваша услуга от подписването на договора за ипотечен кредит, през неговото обстойно изследване и при възникнали основания за жалби и дела от ваша страна.
Какво представлява ипотечният кредит
В живота на гражданите често възниква необходимост от финансови средства за закупуване на дом, било за семейни или за лични нужди, а защо не и с цел инвестиция. За покупката на недвижим имот обаче често се нуждаете от финансовата помощ на банкова институция под формата на банков ипотечен кредит.
Разбира се, банката като кредитор, искайки да си гарантира, че при лошо стечение на обстоятелствата и невъзможност от ваша страна да заплащате дължимите си месечни вноски от заема, който тя е отпуснала, иска насрещно обезпечение.
Това обезпечение при ипотечния кредит представлява ипотека върху недвижимия имот, който вие закупувате чрез банковия кредит.
Ипотеката е уредена в българското законодателство като средство за обезпечение, вещна тежест и средство, което гарантира, че заемната сума, дадена ви от банката, ще бъде изплатена обратно на кредитора заедно с лихвите.
Ипотеката дава възможност при евентуално незаплащане на месечните ви вноски по заема, банката да обяви вашият имот на публична продан, след което да се удовлетвори като кредитор получавайки обратно отпуснатите във ваша полза финансови средства след продажбата на имота.
В практиката длъжниците остават с погрешното схващане, че след учредяването на ипотеката, банката кредитор става собственик на имота. Това е абсолютно погрешно твърдение.
Банката като ипотекарен кредитор получава правото да се удовлетвори от цената на имота принудително, ако не се изпълняват задълженията по договора за кредит. Вие можете да се разпореждате с имота си, дори и при наличие на ипотека, със съгласието на банката кредитор и най-често при условие, че сумата, която ви е отпусната като заем, ще бъде погасена с парите, които получавате от купувача на имота ви.
Трябва да отбележим, тъй като много от гражданите се питат дали има законова регулация на ипотечния кредит. Той е уреден в Закона за кредититите на недвижими имоти на потребители.
Този закон има за цел да вмени на кредиторите по договор за ипотечен кредит, както и на потребителите, едно отговорно отношение към предоставянето и получаването на финансови кредити, като целта е да не се стига до прекомерна задлъжнялост на потребителя и той да може спокойно да посреща житейските си нужди редом с изплащането на заема.
Стигайки до решението за теглене на кредит, вие имате право на персонализирана информация от банковата институция кредитор относно предложенията, условията на погасяване на кредита, размера и вноските, които следва да са достатъчно ясни и очертани.
Банката или фирмата кредитор трябва да ви предостави информацията относно договора, който ще сключите във формат на стандартен европейски формуляр, означен като приложение №2.
Тоест информацията, която вие искате преди да пристъпите към подписване на договора за ипотечен кредит, следва да ви бъде предоставена безвъзмездно, на хартиен носител или друг траен носител, по ясен и разбираем начин, на български език, в подходящ според закона шрифт.
Каква е формата на договора за ипотечен кредит
Съответно и договорът за ипотечен кредит трябва да бъде „в писмена форма на хартиен или друг траен носител, по ясен и разбираем начин, като всички елементи на договора се представят с еднакъв по вид, формат и размер шрифт – не по-малък от 12, в два екземпляра – по един за всяка от страните по договора“, като в съдържанието му трябва да присъстват вашите лични данни, както и данните на кредитора, видът на предоставения кредит, срок, годишен лихвен процент на кредита, условията за прилагането му и преизчисляването му.
Също така трябва да са фиксирани условията за издължаването му, периодичност и дати на плащанията, ред за погасяване на вноски при неизплатени суми, право на предсрочно погасяване, нотариални такси, обезпечения и др.
Ако не са спазени изброените условия в договора за ипотечен кредит, то същият според закона се счита за нищожен или с други думи не произвежда действие за вас.
Дела срещу банки
Пример за клаузи от договор за ипотечен кредит, които са обявени за нищожни можем да видим в мотиви на Върховния касационен съд. Клаузите, които дават право на търговеца едностранно да увеличава цената на стоката, без потребителя да има правото да се откаже от договора, ако окончателно определената цена е значително завишена в сравнение с цената, уговорена при сключване на договора са неравноправни клаузи.
Потребителят следва предварително да получи достатъчно конкретна информация как търговецът може едностранно да промени цената, за да може на свой ред да реагира по най-уместния начин.
В съдебната практика също се изтъква, че ако присъства клауза за изменение на дължима по ипотечен кредит лихва, то тя може да се счита за нищожна като неравноправна на основание разпоредбите от Закона за защита на потребителите, ако банката, уговаряйки едностранна промяна на лихвения процент не е поела задължение да ви уведоми за правото ви да прекратите незабавно договора.
Съгласно цитираните съдебни практики е видно, че когато в договора ви за ипотечен кредит има клаузи, които са несправедливи и във ваша вреда, то законът успешно регулира тази несправедливост в полза на потребителя.
Ако вече сте взели решението да се обвържете с договор за ипотечен кредит за покупката на вашия недвижим имот, то следва да преминете процедура по одобрение от банката кредитор.
За разлика от обикновените потребителски кредити, тук банката кредитор отпуска сериозни финансови средства предвид продажната цена на имота ви, учредява ипотека в своя полза и за да е сигурна, че вие ще можете да обслужвате месечните си вноски по кредита, без това да води до ограничения във вашите житейски нужди, се изготвя предварително одобрение.
Това предварително одобрение е съобразно с вашите официални финансови месечни приходи. Ако вашият работодател официално ви изплаща възнаграждение на базата на законоустановения минимум, а реално вие получавате повече пари можете да докажете разликата под формата на служебни бележки за допълнителен доход, хонорари, бонуси и др.
След като сте взели решение за закупуване на недвижим имот с финансов кредит и преди да подпишете предварителен договор или нотариален акт, вие трябва да имате предварителното одобрение на банката кредитор, за да не изпаднете в ситуация на невъзможност за изплащане на продажната цена.
В някои случаи дори, за да е сигурен продавачът, че ще си получи парите, изисква при подписване на предварителен договор, писмо-уверение от банката кредитор, че вие сте одобрен и ще ви бъде отпуснат кредит за закупуването на недвижимия имот. Ние от адвокатска кантора „Расташки“ София можем да ви помогнем с всички въпроси свързани с банковото право, познавайки спецификата на работа на банковите институции.
Къде се подават сигнали относно подписания договор за ипотечен кредит
Вие като страна по договор за ипотечен кредит имате правото да подавате жалби по повод сключения от вас договор за ипотечен кредит до Комисията за защита на потребителите /КЗП/, където ще можете да сигнализирате за неравноправни клаузи, присъстващи във вашия договор, които ви ощетяват.
При казуси и затруднения с договори за ипотечни кредити, ви съветвам да се свържете със специализирана професионална юридическа помощ от опитен адвокат в областта на банковото право.
