За какво следва да следим при покупко продажба на имот и как да се предпазим от имотна измама при закупуването на жилище и при подписване на предварителен договор? Отговорите на тези въпроси ще разгледаме в детайли в настоящата статия.
При покупка на недвижим имот, апартамент, къща, парцел или друга сграда продавачът и купувачът следва да подпишат предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот. Това е най-същественият и важен документ за цялата сделка. Именно в него се описват всички права и задължения на страните по договора, срока за сключване на нотариален акт, цената, капарото, неустойките и много други важни въпроси от значение за избягване на имотни измами и забавяния във вашата покупко продажба.
Какво трябва да съдържа предварителния договор за покупко продажба на недвижим имот
В предварителния договор за покупко продажба на имот следва да има няколко задължителни разпоредби, за които внимателно да следим. Препоръчваме да наемете добър адвокат за изготвянето на предварителния договор по вашата сделка, тъй като цените на имотите са високи и грешките в клаузите на договора могат да доведат до сериозни последици.
В предварителния договор за покупко продажба на недвижим имот е важно да се съдържа крайната продажна цена, която да не може да се променя. Тоест с договора вие фиксирате и си осигурявате цената, на която ще закупите или продадете вашия имот и след подписване, тя не може да бъде променяна едностранно. Като гаранция за това служи даденото капаро или задатък по предварителния договор.
Стандартната практика при сделките с имоти е, че капарото се заплаща след подписване на предварителния договор, в същия ден по банков път. Обикновено капарото е в размер на 10 % /десет процента/ от продажната цена, но може да бъде уговорено и друго. Ако вашето капаро е по-високо от стандартното, вие трябва да съобразите това и да поискате неговото намаляне или някаква друга отстъпка от насрещната страна.
Друга важна разпоредба е клаузата за крайна дата на изповядване на сделката с нотариален акт. Следете внимателно крайната дата да е уговорена точно – например 14.02.2024 г., а не като период зависещ от някакво несигурно събитие, примерно тридесет дни след уведомяване на продавача. По този начин вие нямате ясна крайна дата, след която продавачът да изпадне в забава да ви прехвърли имота. В този случай нямате яснота и следва да доказвате кога е изтекъл периода и кога е настъпило въпросното събитие, в случая уведомлението. Продавачът може лесно да се укрие и да не успеете да го уведомите като по този начин не може да настъпи и крайната дата на вашата сделка.
След изповядването на сделката с нотариален акт е важно да бъде уговорено предаването на владението на имота, тоест момента, в който вие може да се нанесете като собственик. Предаването на владението може да се уговори и като дата и като срок след изповядване на нотариалния договор, но трябва задължително да се посочи кога и при какви условия ще се случи то.
В противен случай може да се наложи да водите съдебно дело като нов собственик да вземете владението от стария собственик, който не иска да се изнесе. Важно е при предварителните договори за покупко на недвижим имот в строеж или „на зелено“ да се уговори крайната дата за приключване на строежа. Строежът приключва само и единствено с въвеждане на сградата в експлоатация от съответната Община, като тя издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Важно е във вашия предварителен договор да има крайна точна дата, в която строителят ще се е сдобил с Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Тук можете да бъдете подведени отново с период зависещ от несигурно събитие, например шест месеца след изваждане на констативен акт 15 – това не е правилно, защото самия акт 15 отново зависи от строителя, тоест ако забави него, той ще забави и края на строежа.
Също така в предварителния договор не трябва да е записано, че строителя до определена дата се задължава да подаде документи за въвеждане на сградата в експлоатация. Неговото задължение е да се сдобие с Удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, а не да подаде документи за това. Тези документи могат да са нередовни или да не е платена изискваната по тях такса или да са непълни и по този начин никога да не се въведе сградата в експлоатация, а той да е изпълнил своята част от договора, подавайки документи в Общината.
В самия предварителен договор за покупко продажба на имот, строителят трябва декларира, че имотът не е обременен с никакви вещноправни тежести, тоест върху него няма ипотеки, възбрани и др. права на трети лица, както и че няма да продава имота на и да сключва други предварителни договори докато трае настоящата сделка. Важно е тази негова декларация да има санкция, тоест неустойка, ако се окаже, че тя не е истина.
В противен случай продавачът може спокойно да излъже, че имотът няма тежести, тъй като в договора няма последствия за него. Въпреки това, препоръчваме добър адвокат по недвижими имоти да направи проверка за тежести на имота преди да подпишете предварителен договор.
Следете внимателно секцията с неустойките в предварителния договор за покупко продажба на недвижим имот. Често продавачите или строителите предвиждат сериозни неустойки за вас като купувач и много по-малки или никакви наказания за самите тях. Това става по няколко прикрити начина.
Първият и най-популярен е незаписването на връщане на капарото в двоен размер. По този начин, ако вие не се явите на сделката или се откажете, продавачът ще задържи капарото ви, а ако той се откаже единствено ще ви върне капарото, което в действителност са вашите собствени пари. Правилният начин е да се запише, че ако продавачът се откаже от сделката или тя се провали по негова вина, той ще дължи връщане на капарото в двоен размер, тоест ще върне вашите пари и ще заплати неустойка от своите средва в размер на едно капаро. Така ще има неустойка и за вас и за него в еднакъв размер, ако някой от вас се откаже от сделката.
Друг популярен метод е да се разчита на небрежността на насрещната страна. Пример за това е предвидена неустойка за едната страна при забава в размер на 0,2 %, а за другата 0,02% което е десет пъти по-малко, или пък неустойка от 0,2 % но от друга много по-малка сума, а не от цялата продажна цена.
Друга честа практика е неустойките на едната страна да зависят от много събития, които другата страна трябва да докаже, а някои от тях са трудно или въобще недоказуеми. По този начин колкото и да са големи неустойките вие никога няма да успеете да ги получите. Например продавачът дължи неустойки само ако виновно не се яви или забави сделката – тук е ясно че трябва да докажем неговото виновно поведение, тоест след доста усърдие и време по завеждане на дело, той може да представи болничен или друга извинителна причина поради която не се е явил или е забавил сделката и вашето дело ще пропадне.
Друг пример би бил Продавачът не дължи неустойки при забавяне на административни органи или забавяне на трети лица. По този начин продавачът винаги ще може да се оправдае с някой друг, забавяне в общината или в неговия собствен архитект, който също е трето лице за сделката и да не заплати неустойки.
Как се подписва предварителен договор
Предварителният договор за покупко продажба на недвижим имот следва да се подпише от всички страни участващи в сделката лично, след като се легитимират с лична карта. Ако някоя от страните не може да подпише, тя следва да упълномощи надлежно и с нотариално пълномощно друго лице, да я подпише като пълномощник. В пълномощното трябва изрично да се съдържа текст за подписване на предварителен договор за конкретния имот като в противен случай то е невалидно и страната ще има право да развали целия договор. Предварителният договор не се заверява нотариално и не става по-важен и по-достоверен при нотариална заверка. За валидността му е достатъчно обикновено подписване и не е нужно да се заплащат нотариални такси.
При подготовка и подписване на предварителен договор можете да се свържете с адвокат Расташки в адвокатска кантора Расташки София. Ние имаме богат опит в изготвянето и подписването на предварителни договори за покупко продажба на недвижим имот, както и можем да ви съдействаме по време на цялата сделка за покупко продажба.
