Договор за прехвърляне на имот срещу гледане
В адвокатска кантора Расташки можем да ви консултираме успешно при съставяне на договори за прехвърляне на жилище срещу гледане , като ви предоставим най-висок клас правна помощ и съдействие.
Прехвърлянето на имот срещу задължение за гледане и издръжка представлява възмезден, алеаторен договор. Той се сключва между прехвърлителя, собственик на недвижимия имот, и приобретателя, който се задължава да изплаща издръжка и да гледа прехвърлителя пожизнено. Договорът е алеаторен, защото не се знае точното задължение, което следва да се изпълни срещу прехвърлянето на имота.
Тъй като дължимата издръжка и дължимото гледане са пожизнени, не е ясно колко дълго те ще се дължат. С този вид договори могат да се учредяват и ограничени вещни права върху имот срещу задължението за издръжка и гледане. Страни по договора могат да бъдат само физически лица. Тоест не е възможно юридически лица, под формата на търговски дружества, сдружения или фондации да са прехвърлители или приобретатели по това правоотношение.
Както всеки договор, с който се прехвърлят вещни права или се учредяват вещноправни тежести върху недвижим имоти, така и договора за прехвърляне на имот срещу гледане следва да се сключи под формата на нотариален акт. Формата за действителност е императивна и е условие за валидност на договора. Можете да проверите разноските, които следва да заплатите относно нотариалния акт, спрямо цената на вашия недвижим имот в Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
Ако прехвърлителите по договора са двама, издръжка и гледане се дължи и на двете лица. Тоест приобретателят се задължава спрямо всички прехвърлители на недвижимия имот. Когато получаващите права са повече от едно лице, за тях възниква солидарна отговорност спрямо прехвърлителя, тоест той може да изиска от всяко едно лице да изпълнява задължението си за издръжка и гледане.
С този вид договор се избягва риска за оспорване на дарение поради факта, че често с такива договори се накърнява запазената част на останалите наследници. Тъй като този договор е възмезден, а не безвъзмезден като дарението, оспорването му от сънаследниците би било значително затруднено, дори да накърнява техните запазени части.
При сключване на договора, прехвърлителят трябва задължително да запази своето пожизнено право на ползване върху имота. Това го застрахова от неприятен развой на събитията при последващо разпореждане с неговия имот от страна на приобретателя. Ако е учредено право на ползване, дори имота да бъде продаден или ипотекиран, то би останало валидно и никой освен ползвателя не би имал право да използва имота.
Дела по договори за прехвърляне на имот срещу гледане
Възможно е след сключване на договора за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане до живот да възникнат множество усложнения. В нашата кантора сме имали случаи, в които клиентите ни не са получили дължащата им се престация, изразяваща се в доживотна издръжка и гледане. Поради тази причина е необходимо в нотариалния акт, с който се сключва договора да бъде прецизирана и добре определена издръжката като размери и престацията за гледане.
Необходимо е да се опишат, размерите на грижите, къде да се полагат, по какви начини, нуждите и възможните изменения в тях, както и инфлационното изменение на издръжката. Всичко това се върши, с цел да се гарантират правата на прехвърлителя по договора по един безспорен начин. Когато приобретателят не е спазил разпоредбите на договора, тоест не е дал издръжка или не е изпълнил задължението си за гледане или имаме неточно или непълно изпълнение, договорът подлежи на разваляне по съдебен ред.
Важно е да отбележим, че след сключване на договора, новият собственик има правото да продава, ипотекира, заменя и дарява имота на трети лица. Ако прехвърлителят не е учредил пожизнено право на ползване върху имота и приобретателя го продаде на трето лице, правата на прехвърлителя по договора биха били застрашени.
В случай, че след прехвърлянето на имота на трето лице, приобретателят спре да изпълнява задължението си за гледане и издръжка, то ние бихме могли да развалим първоначалния договор, но това няма да ни върне имота, а ще ни донесе правото да получим паричната му равностойност. Това често е свързано с огромен размер разноски по изпълнителни дела към частни съдебни изпълнители. За да се избегне тази хипотеза е необходимо прехвърлителят на имот срещу издръжка и гледане да запази пожизнено правото си на ползване върху недвижимия имот.
Когато прехвърлителят по договора почине в кратък срок, след сключване на този вид сделка, останалите наследници на недвижимият имот имат право на иск, с който да обявят договора за нищожен по чл.26 от ЗЗД, поради липса на основание. В този случай, ако е дадена някаква издръжка или е престирана някаква част от задължението за гледане, тя следва да е в минимални размери и да не съответства с цената на имота. Всичко дадено по обявения за нищожен договор, е дадено без основание и подлежи на връщане.
Ако приобретатели по сделката са две или повече лица, които са солидарно отговорни относно задължението за гледане и издръжка, но само едно от лицата изпълнява задължението си, Върховния касационен съд, в своята практика се е произнесъл, че разваляне на договора спрямо останалите неизпълняващи лица е недопустимо.
Задължението е солидарно по своя характер, тоест би могло да се изпълни от всяко едно от лицата, като то изпълнява валидно за всички останали. Тук единственият вариант за защита на изпълняващото лице е да предяви регресен иск срещу останалите лица, относно възстановяването на съответната дължима от тях част на престацията.
Развалянето на договор за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка се извършва по съдебен ред. Необходимо е да се консултирате с добър адвокат, който да ви съдейства по време на съдебния процес.
