Какво трябва да знаем при покупка на имот
Когато изберем имота, който желаем да закупим трябва много внимателно да се извършат всички проверки, с които да се гарантира запазването на правата на купувача. Поставени в неудобна позиция, а именно да закупим недвижим имот, за който имаме малко информация е добре да се консултираме с опитен адвокат в сферата на имотното право. Преди платите капаро за харесания имот е необходимо да бъде проверен статута му, както и да се извърши проверка за вещноправни тежести в Имотния регистър към Агенция по вписванията, а също и проверка в общината при покупка на поземлен имот.
Как се прави проверка за тежести на имот
Вещноправната тежест представлява вписани права върху имота на трети лица, които биха били противопоставими на вас дори след покупката. Тоест ако върху имота има учредено право на ползване на трето лице и вие закупите този имот, без да проверите в регистъра, че има такова право, вие няма да можете да използвате собствения си имот. Вещните тежести и сервитути могат да бъдат право на преминаване, право на ползване, право на строеж и други, но всички те следва да са вписани в Имотния регистър и по всяко време може да се извърши проверка за тези обстоятелства. Ако съществува учредено вещно право, но то не е вписано и при извършена проверка вие няма как да разберете за него, то това право няма да има действие спрямо вас и не може да ви попречи или да обремени вашия имот след покупката. В сега действащия имотен регистър проверката за тежести следва да се извърши от специалист, тъй като справките за тежести обикновено се генерират по ЕГН на собственик и трябва да се провери цялата верига от собственици за определен имот. При заявяване на Удостоверение за тежести, то се изготвя от Съдия по вписванията към Агенцията по вписванията като върху него се отбелязват всички вписвания, отбелязвания и заличавания върху заявения имот по веригата от собственици и лесно може да се прегледат тежестите и обезпеченията.
Проверка на имота за ипотеки и възбрани
Възбраната върху имот е обезпечение, което прави недействително прехвърлянето на недвижимия имот на трети лица спрямо кредитора и обезпечава вземането му. Кредитор на продавача може да бъде държавата в лицето на своите органи като НАП или всяко друго физическо лице или фирма. Възбраните върху имотите следва да се вписват в имотния регистър за да породят действие срещу нас като купувачи. В генерираните справки или в Удостоверението за тежести ще се отбележат всички налагани възбрани върху имота, както и кредиторите на продавача във връзка с наложеното обезпечение. Важно да се отбележи е, че върху един имот може да има няколко възбрани като част от тях може да са вдигнати, а други не.
Ипотеките върху закупувания имот често са причина за притеснение, тъй като те също представляват вещно обезпечение за трети лица кредитори, които имат предимство при публична продан на имота, ако вземането им не се изплаща. Най-често кредиторите по ипотеки върху недвижими имоти са банки или други финансови институции, а самата ипотека служи за обезпечаване на получен от продавача заем. Върху един имот може да се наложат няколко ипотеки като някой от тях може да са заличени във времето. Поради това при проверката за тежести следва внимателно да се разгледа всяко едно вписване и заличаване по партидата на веригата от собственици.
Често се налага покупка на имот, който вече е веднъж ипотекиран срещу банков кредит. Тоест продавачът желае да продаде апартамента или имота си, но тъй като към момента няма средства да погаси заема си и да заличи ипотеката си, той задължително трябва да се задължи да извърши това в предварителния договор, след получаване на средствата от купувача. За да гарантира това, продавачът може да разкрие специална сметка за погасяване на заема си и да се снабди с писмо-удостоверение от своята банка кредитор, че при постъпване на определената сума, тя ще се усвои за погасяване на кредита и банката ще подаде незабавно молба за заличаване на ипотеката.
При покупка на УПИ или на поземлен имот е добре да се направи проверка в общината за регулационните граници и за предвидените и влезлите в сила ПУП, както и за реституционните претенции като за целта се изиска Удостоверение за наличие или липса на реституционни претенции от съответната община. По този начин сме сигурни за границите на имота, който купуваме, както и че в последствие няма да се появят лица, за които да има предвидена реституция за закупувания имот или части от него.
Заличаване на вещни тежести или обезпечения
Ако при извършване на проверка за тежести и обезпечения на недвижим имот изникнат вещни тежести, ипотеки или възбрани, които не са заличени, продавачът може да предприеме действия по заличаването им. Вещните тежести и обезпечения обикновено се заличават по искане на кредитора или на титуляра на правото, като те представляват трети лица за нашата покупко-продажба. Тоест продавачът следва да издири тези трети лица, наприемр банката кредитор, която не си е заличила ипотеката или ползвателя на имота, който има право на ползване и да изисква от тях да заличат тежестта или обезпечението учредено в тяхна полза. В практиката често се случва дори при уредени отношения да е останала стара възбрана върху имот, ако съдебния изпълнител не е завършил процеса по вписване на вдигането ѝ или пък при погасен кредит банката да не е заличила ипотеката си, ако самия продавач не е поискал това или ако банката не е завършила процедурата по заличаване. Именно поради това е необходимо да се извършва цялостна проверка при всяка сделка с недвижим имот, тъй като продажните цени са високи, а риска при покупка винаги съществува. Във всеки случай на покупка на имот е нужно е да се доверите на добър адвокат в сферата на имотното право.
