Преотстъпено право на строеж
В чл.92 от Закона за собствеността е нормиран общоправния принцип, че собственикът на земята в един недвижим имот е собственик и на постройките в нея, както и на насажденията, освен ако не е установено друго. В края на това правило се дава изключение, чрез изрична договорка да се установи, постройките или насажденията да не принадлежат на собственика на земята. Това става чрез сключване на договор за преотстъпено право на строеж, наречен в правната теория – суперфиция.
Ние в адвокатска кантора „Расташки“ София имаме опит в изготвянето на договори за преотстъпено право на строеж в недвижим имот и можем да Ви предложим правна помощ и консулт, не само при учредяването на суперфицията, но и при последващи дела и спорове във връзка с преотстъпеното право на строеж.
По своята същност суперфицията представлява вещноправна тежест върху един имот, тоест собственикът се отказва от правото си да строи върху своя недвижим имот и преотдава това право на друго лице. Когато това лице изгради постройката, то ще е собственик на сградата и учреденото в негова полза право на строеж ще се преобразува в право да държи своята постройка в чужд имот.
Собственикът на имота реално си запазва собствеността върху земята, дори след построяването, но тъй като тя е застроена, той няма да може да я използва и собствеността му в правото се нарича гола собственост „nuda proprietas“. За да не бъде собственика на земята ощетен, често в негова полза се уговаря обезщетение, под формата на нова собственост на част от новопостроената сграда в неговия имот.
Учредяване на преотстъпено право на строеж
Както вече споменахме суперфицията е вещноправна тежест над имот, което означава, че тя се учредява от собственика на имот в полза на друго лице, като му се преотстъпва правото да построи и да държи сграда в чуждия имот. За да бъде учредена тази вещноправна тежест, следва да се състави договор за преотстъпване на правото на строеж, който е под правната форма на нотариален акт и се извършва пред нотариус, с район на действие по местонахождение на недвижимия имот.
Когато се прави суперфиция е важно, преди да се сключи нотариалния акт за преотстъпване на правото на строеж, да се състави предварителен договор, в който да се впишат всички уговорки между страните относно окончателния нотариален акт, включително точно и прецизно да се определи обезщетението, което следва да се дължи срещу преотстъпването на правото на строеж.
Договорът за суперфиция е формален договор, тоест той задължително се сключва под формата на нотариален акт и следва да бъде вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията, като формата му е условие за валидност. Той може да бъде възмезден – срещу обезщетение и безвъзмезден. Разноските по учредяване на договора за суперфиция могат да бъдат изчислени въз основа на Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
Когато се преотстъпва право на строеж върху държавен или общински имот, суперфицията се учредява с административен акт на съответния държавен орган.
Дела за право на строеж
В нашата практика, често имаме случаи на спорове по договори за преотстъпено право на строеж. В такива казуси е нужно да се изясни, какво се случва при неправилно или неточно уговорено обезщетение, при неизпълнено право на строеж, недостроена сграда, както и при всички други случаи на неизпълнение по договора за суперфиция.
Преотсъпеното право на строеж се погасява по давност, ако собственикът му не го е упражнил в продължение на пет години – чл.67 от Закона за собствеността. Тълкуването на тази разпоредба и изясняването на понятието упражняване на правото на строеж се базира на съдебната практика на Република България. Прието е, че правото на строеж е упражнено, когато сградата е построена на груб строеж, тоест да има заграждащи стени и покрив.
Фактът на завършване на грубия строеж се доказва с акт по Образец 14 и удостоверение издадено от общинска администрация по чл.181 ал.2 от Закона за устройство на територията. Ако правото на строеж не бъде упражнено в срок от пет години, тоест строителят не завърши сградата на груб строеж, то собственикът на земята има правото да довърши недостроената сграда. По този начин той ще стане изцяло неин собственик. В този казус обаче би възникнало вземане за всички подобрения (строителни работи), които строителят е извършил през петте години, ако той е започнал строежа в чуждата земя.
Правото на строеж може да се прехвърля на трето лице чрез покупко-продажба, замяна, дарение и др. Когато правото на строеж е упражнено и се продава част от новата сграда на трето лице, тя се прехвърля заедно с правото на строеж, прилежащо към нея, за да може и третото лице купувач да има право да държи своята част от постройката в чуждия имот.
Когато правото на строеж е упражнено, но строителят не е изпълнил точно или въобще не е изпълнил задълженията си по възмездния договор за суперфиция, тоест не е дал уговореното обезщетение, което най-често е част от новопостроената сграда, следва да се заведе съдебно дело с правилно формулирани искания. Нужно е да се изследва цялостно договора за преотстъпено правно на строеж от добър адвокат и да се прецизира неизпълнението или неточното изпълнение, за да бъде правилно описано в исковата молба, което ще улесни съдебния процес.
