Казуси по договори за наем
Наемът на движими или недвижими вещи е уреден в чл. 228 – 239 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). С договора за наем, наемодателят предоставя на наемателя вещ или недвижим имот за временно ползване, срещу заплащане на определена цена.
В Адвокатска кантора Расташки можем да ви съдействаме, като изготвим и защитим вашите интереси във връзка с договори за наем, както и за всякакви договори за покупко-продажби на имоти.
Най-често срещани в нашата практика са правоотношенията, развиващи се при наема на недвижими имоти. Нужно е да знаем, че при предаването на ползването на наетите имоти е важно да бъде изготвен стриктен приемо-предавателен протокол, в който да се опише състоянието на имота, както и всички движими вещи, с които той се предава, трайно или нетрайно прикрепени към него.
Как се съставя договор за наем
Договорът за наем няма определена законова форма. Той е валиден дори когато е сключен в устна форма. Когато договорът за наем е изготвен за срок по-дълъг от една година, той следва да се впише в Имотния регистър към Агенция по вписванията по правилата на чл. 112 от Закона за собствеността.
За да защитим вашите интереси, ние препоръчваме писмен договор, който при нужда от вписване в Имотния регистър, следва да се завери нотариално. Максималният срок за договорите за наем е десет години, освен когато представляват търговска сделка, тоест наемателя и наемодателя са търговски дружества.
Лица, които имат правомощия да извършват действия на обикновено управление с вещта могат да сключват договори за наем със срок до три години.
Освен базовите въпроси, които се решават с договора за наем като наемната цена, падежите на плащане и други, в него следва да се уговорят и всички допълнителни условия и хипотези, които биха могли да възникнат.
Обърнете внимание на размера и броя на депозитите, които следва да се оставят за съхранение, както и дали те биха могли да се прихванат от последната наемна вноска.
Също така трябва да се уточни целта на ползване на имота, тъй като наемателят няма право да използва имота противно на неговото предназначение или описаната в договора за наем цел.
Бъдете внимателни със задълженията, които поемате. Нужно е да се опишат подобренията, които ще се изградят, ако ще има такива и в чия полза те остават след прекратяването на договора.
Прекратяване на договор за наем
Договора за наем се прекратява на общите основания описани в Закона за задълженията и договорите. Ако след изтичането на срока на договора за наем, ползването на имота от наемателя продължи, със знанието и без противопоставяне от страна на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок, спрямо правилото на чл. 236 от ЗЗД.
Ако недвижимият имот предмет на наемното правоотношение бъде прехвърлен на трето лице, то новият собственик ще бъде задължен от разпоредбите му само ако договорът е вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията.
В договора за наем трябва да бъдат уговорени възможностите за прекратяване и сроковете на предизвестие, които следва да се дадат от двете страни, както и тяхната форма за действителност.
Дела по договор за наем
Ще разгледаме най-често срещаните случаи в нашата практика по спорове свързани с договорите за наем на недвижим имот между страните по този вид правоотношения.
Когато при прекратяване на договора за наем, наемодателят е отказал да върне заплатения депозит безпредметно или се е позовал на несъществуващи вреди, следва да се заведе гражданско дело, в процес на което да се установи стойността на твърдените щети и тяхното наличие.
Това става чрез назначаване на вещо лице експерт по време на съдебното производство, който трябва да изготви експертно заключение относно спорните въпроси. Процедурата е сходна, ако наемателят отказва да заплати щети по недвижимия имот, нанесени от него по време на ползването на имота, които надхвърлят дадения депозит.
Когато след прекратяването на договор за наем не са заплатени използваните от наемателя битови консумативи като ток, вода, интернет и други, следва да се заведе съдебно производство, в което вземанията да бъдат установени и неизрядният платец да бъде осъден. Вие можете да заведете това дело само ако сте заплатили консумативите, вместо вашия наемател.
Когато след прекратяването на договор за наем, наемателят не е заплатил част от наемните вноски, те следва да се искат по съдебен ред, ведно с изтеклите по тях законни лихви, както и заедно с предвидените в договора за наем неустойки.
Процедурата е сходна и при прекратяване на договора за наем без предизвестие и незаплащане на предвиденото обезщетение.
В случай, че след прекратяването на договора за наем, наемателят продължи да използва вещта, въпреки изричното противопоставяне на наемодателя, той дължи обезщетение и следва да изпълнява всички задължения по прекратения наемен договор.
Наемодателят следва да събере сумите за времето, през което имота е използван без основание, чрез съдебен иск по чл. 236 пар. 2 от ЗЗД.
Във всички случаи, когато е налице неизпълнение на договор за наем или проблем в наемното правоотношение, ви препоръчваме да се обърнете към опитен адвокат в областта на вещното право, който да защити вашите интереси.
