call us icon
kantora@rastashki.com
0878 103 330

Придобиване на имот по давност

Придобиване на имот по давност

Какво е придобивна давност

Адвокат Христо Расташки е автор на статии относно придобивната давност при съсобствени имоти. Нашият екип притежава задълбочени теоретични познания и богат практически опит в тази област. В сферата на недвижимите имоти често се случва едно лице да владее имот, за който не притежава документ за собственост. Владението е юридически термин, с който се означава фактическата власт върху имота.

Тази власт може да се упражнява на правно основание от различен вид или изцяло без основание. Самото владение като правен институт се състои от два елемента. “Corpus possessionis” – фактическата власт върху един имот, тоест вие следва да го използвате и поддържате като свой и елементът “animus possidendi”, който представлява психическата нагласа, че вие владеете имота за себе си.

Добросъвестно и недобросъвестно владение

За да бъде добросъвестен един владелец, той следва да владее имота на правно основание, което е негодно да го направи собственик, но да не е знаел това. Имали сме случаи, в които владелецът е купил имот от лице, което не е било собственик на този недвижим имот.

Ако това лице е придобило имота, въз основа на завещание, което в последствие е обявено за нищожно и неистинско, то и новият купувач ще е получил имот, който ще владее въз основа на нотариалния си акт (негодно основание). Той няма да знае, че е купил от праводател, който не е можел да му прехвърли собствеността.

В този случай, при евентуален съдебен процес, той би могъл да се счита за добросъвестен владелец, владял имота на правно основание, макар и негодно да го направи собственик. Ако той е знаел за фалшивото завещание или ако владелецът, владее имота без никакво правно основание, то давностния срок на придобивната давност е десет годишен. В този случай, владелецът на имота би се считал за „недобросъвестен владелец“.

На първо място, за да е изтекла придобивната давност спрямо правилата на  чл.79 от Закона за собствеността, следва владението върху имота да е продължило десет години, ако то е недобросъвестно – без правно основание. Когато владението е добросъвестно по чл.70 от Закона за собствеността, владелецът може да се ползва от кратката придобивна давност, която е за период от пет години.

Как мога да си извадя документ за собственост на имот по давност

През годините сме имали множество клиенти, които не притежават документ за собственост за своя имот поради ред причини. Ако нотариалният акт е стар и не е вписан, той може да бъде загубен. При наследствен имот документа за собственост може да е на името на роднина по права линия, през няколко възходящи степени и делбата да е невъзможна. Има и случаи, в които никога не е имало документ за собственост на определен имот или самият клиент никога не е притежавал такъв.

При тези обстоятелства ние ще Ви предоставим правна помощ и ще извършим сложната процедура по чл.587 от Гражданския процесуален кодекс за сдобиване с констативен нотариален акт, въз основа на извършена обстоятелствена проверка, при изтекла придобивна давност. Самият процес на обстоятелствената проверка протича пред нотариус от съответния район по местонахождение на недвижимия имот.

Факта на владението се доказва с трима свидетели, които следва да дадат показания относно това, кой владее имота през времето на срока на придобивната давност. Показанията им се записват в нотариалния протокол и ако са представени всички необходими документи, нотариусът издава констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот въз основа на обстоятелствена проверка.

След като този акт бъде вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията, той вече е противопоставим на трети лица. Не забравяйте, че за да се извърши обстоятелствена проверка, следва да се съберат необходимите документи които са: скица или схема на имота от Служба по геодезия картография и кадастър, данъчна оценка на имота за текущата година, както и молба – декларация, която следва да се завери при съответната община и в службата по геодезия и кадастър.

Ние препоръчваме при нужда от сдобиване с документ за собственост за определен имот да се свържете с адвокатска кантора ‚Расташки“, за да ви предоставим нужната правна помощ и консулт.

Придобивна давност при съсобственост и при наследство

Един недвижим имот е съсобствен, когато принадлежи на няколко лица едновременно и всяко от тях има идеална част от него. В случая от съществено значение е, дали останалите съсобственици са наследници роднини или лица, които не са свързани помежду си от общ наследодател.

При обикновена съсобственост, когато недвижимия имот не е част от наследствена маса между роднини, придобивната давност тече по познатите правила на чл.79 от Закона за собствеността. С изтичане на десет годишния срок, всеки владелец владял непрекъснато и безпроблемно частта на някой от останалите съсобственици, би могъл да им я отнеме, като си извади констативен нотариален акт за собственост на техния дял от недвижимия имот, чрез обстоятелствена проверка.

Когато обаче недвижимият имот, предмет на владението е наследствен. Тоест принадлежи на множество наследници, но само един от тях го владее, той не би могъл да се позове на изтекла придобивна давност. Такъв е примера при син, който живее в къщата на починалите си родители, а неговите братя и сестри не живеят там.

Спрямо съдебната практика на Република България и тълкувателните решения на Върховния касационен съд, психологическият елемент на владението – „animus”, за който съществува презумция че е наличен, не се предполага при придобивна давност между наследници спрямо наследствения имот.

Тук е дадена сила на предположението, че наследника, който сам владее останалите части от имота, принадлежащи на другите наследници, всъщност ги владее за тях. Тоест предполага се, че владелецът владее имота от името на своите сънаследници, докато не се докаже противното. Владелецът сам следва да доказва, че изрично е заявил и показал чрез действията си на останалите наследници, че владее за себе си. Това може да бъде случай, в който владелецът не допуска останалите наследници в имота, въпреки техните изрични искания, заграждане на имота и т.н.

Много по-трудно е да се издаде констативен нотариален акт за наследствен недвижим имот, дори владелецът да го е владял повече от десет години, защото освен фактът на владението, следва да се докаже и изричното заявяване и недопускане на останалите наследници. Тук психологическия елемент „animus possidendi” не се предполага и няма презумция за него, а следва изрично да се докаже.

ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ
📄 Как да си извадя нотариален акт по давност?

За да се позовете на десет годишна придобивна давност при владение на имот, вие трябва да извършите процедура по обстоятелствена проверка. Вашият адвокат трябва да оформи молба-декларация, която се заверява в общината. Трябва да се извадят скица и данъчна оценка за имота и да се извърши процедура пред нотариус, за да се разпитат трима свидетели относно вашето владение. След края на процеса нотариусът издава нотариален акт.

🏠 Мога ли да прехвърля имот с дарение на лице, което не ми е роднина?

Да, имате право да дарите вашия имот, на всяко лице. Спрямо данъчното законодателство на отделните общини, ако нямате родствена връзка, таксите за прехвърлянето на имота (местен данък), няма да спаднат и ще се дължат в пълен размер, съобразно данъчната оценка на имота.

🧾 Мога ли да си извадя нотариален акт по давност за общ наследствен имот?

Когато владеете общ наследствен имот, презумцията е, че вие владеете останалите части на сънаследниците за тях самите. Тоест трябва да заявите и докажете недвусмислено пред всички тях, че владеете имота за себе си (със заграждането му, с недпопускане на останалите наследници в имота, със заявяване, че имотът е само ваш пред тях и др.). В практиката нотариусите отказват да издават нотариален акт по давност за общ наследствен имот само на единия наследник, който е живял в него, освен ако има недвусмислени доказателства, че той е владял имота за себе си.

🏡 Тече ли придобивна давност, ако имам договор със собственика на имота?

Придобивната давност върху имот не тече, ако владението или ползването му се основават на договор за наем или право на ползване или друг вид договор. За да тече придобивна давност, владението трябва да е непрекъснато и да е без основание, тоест да няма подписан договор и собственика да не се интересува кой владее имота му.

💲 Колко струва адвокатската консултация с адвокат по недвижими имоти?

Адвокатската консултация в адвокатска кантора „Расташки“ се определя в зависимост от сложността на казуса и продължителността на работата по него. Средната цена за устна консултация с добър адвокат по недвижими имоти е в размер на 50 лева, а за писмено становище в размер на 90 лева.

🕴️ Колко струват адвокатските услуги на добър адвокат София?

Адвокатските възнаграждения се определят по законоустановен минимум, който се съдържа в НАРЕДБА № 1 ОТ 9 ЮЛИ 2004 Г. ЗА МИНИМАЛНИТЕ РАЗМЕРИ НА АДВОКАТСКИТЕ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯ

Имате нужда от помощ с казус за придобиване на имот по давност?
Адв. Расташки може да Ви съдейства със създалия се казус.