Делба на имот

Делба на недвижим имот

Когато един имот е съсобствен на няколко лица, всеки от тях може да поиска делба, въпреки противна уговорка, освен ако закона не предвижда друго или ако това е несъвместимо с предназначението и естеството на вещта.

Тези разпоредби се съдържат в чл. 34 от Закона за собствеността. От тук можем да направим извода, че всички уговорки, в които се заявява, че няма да се иска делба на общ имот са нищожни и не пораждат правни последици.

Искът за делба не се погасява по давност. Той може да бъде заведен от всяко едно лице съсобственик по всяко време. Делбата може да се извърши доброволно, чрез нотариален договор за делба или по съдебен ред.

За да си осигурите качествена защита на вашите интереси се доверете на услугите на доказан адвокат в София с богат опит в областта на недвижимите имоти и вещното право.

Доброволна делба на имот

Когато съсобствениците постигнат съгласие относно своите реални части от имота, те могат да сключат договор за доброволна делба, в писмена форма с нотариална заверка на подписите. За извършване на сделката е необходимо да се представят следните документи пред нотариуса:

1. Документ за собственост – нотариален акт или др.;
2. Удостоверение за наследници и акт за смърт (при наследствен имот);
3. Скица или схема на имота издадена от СГКК;
4. Удостоверение за данъчна оценка на имота, от което е видно, че няма задължения за този имот;
5. Договор за делба.

Договора за делба следва да се завери пред нотариус и да се впише в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Ако в доброволната делба се включи чужд имот или пък не е участвал някой от съсобствениците или сънаследниците, тя е изцяло нищожна.

Съдебна делба на имот

Процесът по съдебна делба е уреден в Гражданския процесуален кодекс чл. 341 – 355 (ГПК). Този вид делба се извършва по искане на някой от съсобствениците или сънаследниците посредством помощта на добър адвокат недвижими имоти.

Към исковата молба, която се подава до Районния съд по местонахождение на недвижимия имот се прилага удостоверение за смърт на наследодателя и за негови наследници, удостоверения и други писмени доказателства за наследствените имоти, както и преписи от молбата и приложенията за другите сънаследници.

На основание чл. 341 ал. 2 от ГПК, всеки от останалите сънаследници може да поиска, в наследствената маса да бъдат включени и други имоти, в първото заседание по делото.

Процесът по съдебна делба протича в две фази – допускане на делбата и извършване на делбата. В първото заседание се определят лицата, които имат качеството на сънаследници и всеки от тях може да възрази срещу размера на дяловете на останалите, против включване на някои от имотите в наследството и против качеството сънаследник на останалите лица в процеса.

При спор и евентуална нужда, в производството по делба се разглеждат и решават всички преюдинциални въпроси, като оспорвания на произход, на завещания, на осиновявания, истинността на писмени доказателства, както и намаляне на завещателни разпореждания и на дарения.

След като се изяснят посочените въпроси, Съдът издава решение по допускане на делбата, като се произнася по въпросите между кои лица и за кои имоти ще се извърши тя, както и каква е частта на всеки сънаследник.

По искане на сънаследник, Съдът се произнася относно временното ползване на имотите или какви суми следва да се плащат срещу това ползване. В първото заседание, след допускане на делбата, сънаследниците могат да правят искания за сметки помежду си, като посочат доказателствата си.

След като се извърши експертно заключение на вещо лице за да се разпределят дяловете, Съдът съставя проект за разделителен протокол, като спазва правилата на Закона за наследството. В случай че някой от имотите е неподеляем и не може да бъде поставен в дяловете, Съдът постановява, той да бъде изнесен на публична продан, като страните в делбата имат право да участват в наддаването в публичната продан.

При неподеляемо жилище, Съдът може да го постави в дял, като извърши парично уравняване по правилата на чл. 349 от ГПК. След като състави проекта за разделителен протокол, съдът запознава страните с него и изслушва възраженията им, след което съставя и обявява окончателния разделителен протокол.

След като решението по разделителния протокол влезе в сила, Съдът призовава страните, които теглят жребий. Ако тегленето на жребий е невъзможно или много неудобно, Съдът може сам да разпредели наследствените имоти между страните.

Страните в производството по съдебна делба заплащат разноски съобразно стойността на дяловете си. По искове, присъединени в производството, разноските се определят по правилата на чл. 78 от ГПК.

Кои имоти могат да се делят и на какви части

Когато се извършва делба на недвижим имот, следва да се спазват законовите изисквания за минимална площ на новополучените имоти, които съсобствениците ще придобият.

Не е позволено да се разделя нива на части с повърхност по-малка от 3 дка.

Не е позволено да се разделя ливада на части с повърхност по-малка от 2 дка.

Не е позволено да се разделя лозе или овощна градина на части с повърхност по-малка от 1 дка.

При разделяне на УПИ, в градовете, новите части следва да имат минимум 14 м. лице и 300 кв.м. повърхност.

При разделяне на УПИ, в курортните селища, новите части следва да имат минимум 16 м. лице и 500 кв.м. повърхност.

При разделяне на УПИ, във вилните зони, новите части следва да имат минимум 18 м. лице и 600 кв.м. повърхност.

При делба на жилище, трябва да се има предвид, че новите му части следва да имат самостоятелен вход, кухня, както и баня с тоалетна.