Правилата, уреждащи наемните отношения, се съдържат в Закона за задълженията и договорите. В тази статия, ще бъде разгледан договорът за наем и казусите, свързани с него, съгласно националното ни законодателство, с акцент върху наема на недвижими вещи, но и със забележката, че основните положения важат и при наемане на движими вещи.
В каква форма трябва да се сключи договора за наем на недвижим имот
Българският законодател не изисква спазването на определена форма за действителност при сключването на договор за наем, тоест наемни отношения, установени с устна уговорка, са абсолютно валидни и биха произвели последици и за двете страни, но при евентуален съдебен процес са трудно доказуеми. Препоръчително е при продължителност на договора за наем над една година, той да бъде в писмен вид, като се предоставя и възможността за вписването му в Имотния регистър към Агенция по вписванията, с цел неговата противопоставимост спрямо нов собственик на отдадения под наем имот.
Ако даденото под наем жилище бъде закупено от трето лице, то това лице заема мястото на досегашния наемодател и има същите права и задължения към наемателя. У нас това правило важи за целия период на договора, само ако той е бил вписан в Имотния регистър по партидата на недвижимия имот – чл. 237, ал. 1 от ЗЗД. Ако договорът за наем е сключен устно или в обикновена писмена форма, но не е вписан, новият наемодател няма да бъде обвързан от разпоредбите му.
Какъв трябва да бъде срока на договора за наем?
Договорът за наем може да бъде безсрочен, но може да бъде обвързан с определен в него срок, чиято продължителност, съгласно чл.229 от ЗЗД, не може да бъде повече от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка. Всяка уговорка, надхвърляща максималния срок, би била недействителна и наемният срок ще се счита сключен в рамките на допустимата от закона продължителност.
Лица, които не са собственици и не могат да се разпореждат с вещта, но имат правомощия да я управляват, могат да отдават вещта под наем на други лица, но за срок не по-дълъг от 3 години.
Какви са правата и задълженията на страните по договор за наем?
Наемодателят се задължава да предаде наемната вещ (наетият имот) на наемателя в състоянието, което отговаря на ползването, за което е наета, ако не е уговорено друго. В случай че предадената вещ не отговаря на уговореното състояние, наемателят има право да иска поправянето й, намаляване на цената или има право да развали договора. За това в практиката често се съставя приемо-предавателен протокол, в който се отразява състоянието на имота/вещта към момента на предаването.
Забранява се на наемодателя да обезпокоява ползването на вещта/имота, което може да се изразява в:
- Принудително отстраняване на наемателя;
- Влизане в наетото помещение без съгласието на наемателя;
- Извършване на основни ремонтни дейности, които лишават наемателя от владение на имота;
- Повторно отдаване на вещта под наем, докато все още траят наемните правоотношения.
За всички тези незаконосъобразни действия, може да се търси отговорност на наемодателя.
Основно задължение на наемателя е да плаща уговорената наемна цена.
В Закона за задълженията и договорите е вписано, че наемателят е длъжен да плаща разходите, свързани с ползването на вещта. Приема се, че такива са разходи за комунални услуги като ток, вода, отопление и др. В редки случаи тези суми се включват към наемната цена. Обикновено те не се записват в договора за наем, тъй като размерът им варира ежемесечно и е в зависимост от потреблението на наемателя, в чиято тежест са установени.
Наемателят е длъжен да си служи с вещта съгласно уговореното или естественото й предназначение (Например: забранява се нает жилищен апартамент да се ползва като нощно заведение).
Наемателят носи тежестта по поддръжката на вещта/имота, както и разноските по дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновена употреба. Примерни повреди:
- Замърсяване на стените в помещенията;
- Разяждане на кранове;
- И т.н.
Всички други ремонтни дейности се поемат от наемодателя, стига да не са в резултат на виновните действия на наемателя. Наемателят носи отговорността, както за своите виновни действия, така и за тези на неговото домакинство.
Сумите за поправянето на вредите могат да бъдат прихванати от дължимия наем в полза на страната, която ги е поела, без да е била виновна за увреждането. В тази връзка наемателят трябва незабавно да уведомява наемодателя за повреди и посегателства върху вещта. В противен случай той може да дължи поправка или обезщетение.
В Закона за задълженията и договорите е предвидено задължението на наемодателя да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост, когато наетото помещение се намира в такава.
След изтичането на договора или неговото прекратяване, наемателят трябва да върне вещта, като дължи обезщетение за всички причинени щети ако има такива. От тази отговорност той може да се освободи, ако докаже, че не е виновен за увреждането. При нормално протичане на наемните взаимоотношения в практиката се е наложило съставянето на втори приемо-предавателен протокол за връщане на наетото имущество, като в него се описва крайното състояние на вещта към момента на прекратяване на действието на договора.
Как се прекратява договор за наем?
Договорът за наем се прекратява с изтичането на предвидения в него срок. В случай че след изтичането му, наемателят продължи да си служи с вещта, със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Договорът за наем може да се прекрати и с едностранно писмено предизвестие, когато в него е предвидена тази възможност.
Ако не е уговорен срок, съгласно чл.238 от ЗЗД, всяка една от страните може да го прекрати, като отправи едномесечно предизвестие в писмена форма.
Изложеното до тук отразява основните законови положения, които трябва да се спазват от страните. В съответствие с волята им, те са свободни да уговорят допълнителни условия, права и задължения, свързани с евентуалното възникване на спорове, например с неплащане на наемна цена, искания за обезщетения за направени разходи, освобождаване на имот, поправяне на вреди и други.
Диспозитивната уредба и степента на абстрактност на нормите на ЗЗД предполагат множество особености при сключването на договор за наем, които следва да бъдат съобразени от страните. Наемните правоотношения са основна част от икономическия живот и като такива разкриват разнообразие от уговорки, които законодателят не е обхванал, а и не следва да обхваща, изцяло казуистично.
