Какво представлява ипотеката на недвижим имот?
Ипотеката в правото намира приложение при сделките с недвижими имоти. Според чл. 110 от Закона за собствеността (ЗС) недвижими вещи са земята, растенията, сградите и другите постройки, тоест всичко което по волята на природата и под въздействието на човека е трайно прикрепено към земята. На ипотекиране подлежат и правото на строеж и идеална част от недвижимия имот.
Какво всъщност представлява ипотеката?
Отговорът на този въпрос можем да извлечем от разпоредбите, намиращи се в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Ипотеката е признатата от закона възможност на кредитора, в чиято полза тя е учредена, да изнесе за публична продан ипотекирания недвижим имот, като по този начин той обезпечава своето вземане към длъжника. Именно поради този факт банковите институции предпочитат да обезпечават дадените кредити с ипотека върху недвижим имот. Ипотеката като вещноправна тежест се вписва по партидата на имота в имотния регистър.
Ипотечният кредит от своя страна, представлява кредит, който е отпуснат с цел да се закупи недвижим имот, който следва да се ипотекира в полза на банката, тоест по този начин тя обезпечава своето вземане. Кредит с ипотека е паричен заем, който е отпуснат с определена цел и е обезпечен с ипотека върху недвижим имот, който вече принадлежи на длъжника.
Достигаме до извода, че ипотеката обезпечава конкретно определено вземане и чрез нея кредиторът може да поиска от съдебния изпълнител, да продаде имота на публична продан и по този начин да се удовлетвори от реализираната за имота продажна цена.
Как се учредява ипотека и колко ще ни струва?
Ипотеката подлежи на вписване в Имотния регистър, като при договорната ипотека, вписването се извършва въз основа на договор, който трябва да бъде под формата на нотариален акт, подписан от кредитора и длъжника, както и от нотариус, с район на действие по местонахождение на ипотекирания имот.
По този начин можем да обобщим две фази на учредяване на ипотеката. Първата фаза е сключването на договор за ипотека пред нотариус. Втората фаза е вписване на ипотеката в Имотния регистър. Едва след вписването си, ипотеката има действие спрямо трети лица.
Действието на вписването има сила за срок от десет години от деня, в който то е било извършено. Самото вписване се извършва въз основа на договора от фаза едно. Банка, която е отпуснала кредит на дадено лице, за да закупи имот, в чиято полза е учредена ипотеката, при неизпълнение по договора за ипотечен кредит от страна на длъжника, има правото да изнесе ипотекирания имот на публична продан и да се удовлетвори принудително от цената му.
Вече казахме, че договорната ипотека се сключва под формата на нотариален акт. Тя служи като обезпечение по договор за заем или кредит. В нотариалния акт се посочват: трите имена, местожителството на кредитора и на длъжника, имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени.
Учредяването на ипотека е недействително, ако в ипотечния договор или в молбата за учредяване на законна ипотека съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника; за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или пък за размера на сумата, за която се учредява ипотеката.
Често задаван въпрос е колко струва сключването на договор за ипотека. Трябва да знаем, че при покупка или продажба, веднъж следва да заплатим такси и разноски по самата покупко-продажба и ако имаме договор за ипотека по банков кредит, ще следва да заплатим допълнително разноските, представляващи нотариални такси и такса вписване относно договора за ипотека.
Цената на ипотеката, тоест таксата която следва да заплатим на нотариуса, при сключване на договора за ипотека е определена в глава II от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Таксите по тази тарифа се определят спрямо материалния интерес, тоест колкото е по-скъп недвижимия имот, който се ипотекира, толкова ще бъде по-висока цената за ипотеката му.
Как се заличава ипотека на недвижим имот?
Вписаната ипотека, като вещноправна тежест над имот, съответно подлежи на заличаване. Според чл.179 от Закона за задълженията и договорите, вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитор, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или на основание на влязло в законна сила съдебно решение.
Когато кредитор е държавен орган, заверка на подписа не се изисква. Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от съдебното решение. То се извършва чрез специално отбелязване в партидата на ипотекирания имот. Отбелязването се прави отстрани на вписания акт, като се посочва документът, на основание на който е извършено то, както и времето, когато е направено, след което трябва да бъде подписано от съдията по вписванията.
Според ЗЗД и Правилника за вписванията, ако са изминали 10 години от датата на вписването на ипотеката и то не е подновено, заличаването става по молба на заинтересувания, без да са нужни други доказателства.
Също така има и специално правило за заличаването на ипотека върху недвижим имот, който е продаден на публична продан. За него е необходимо да се удостовери, че продажбата е утвърдена с влязло в сила решение.
