В случай че притежаваме имот, но нямаме документи за него и не можем да удостоверим с нотариален акт или със съдебно решение, че това е нашия недвижим имот, закона ни дава право да си съставим констативен нотариален акт по давност. Това се случва често при наследствени имоти, чиято собственост се удостоверява със стари документи, които са изгубени или липсват от архивите на Имотния регистър. По този начин юридически никой не притежава недвижимия имот. Въпреки това, ако вие поддържате и използвате имота повече от десет години и смятате, че той е ваша собственост, вие можете да предприемете действия да удостоверите тази десет годишна давност, като се явите пред нотариус с трима свидетели и поискате издаване на констативен нотариален акт. Тази процедура се нарича обстоятелствена проверка за собственост на недвижим имот по придобивна давност, но за целта вие следва да представите пред нотариуса множество документи удостоверяващи, че имотът не е общинки и не е държавен. Това е необходимо, тъй като при имотите общинска и държавна собственост има някои особености във връзка с придобиването им по давност. На първо място следва да се съобрази, че общинската и държавната собственост се дели на публична и частна. Публичната държавна собственост, например улици, тротоари и др. не може да се придобива по давност, тъй като тя е отредена да служи на обществото за общественополезни нужди, докато частните държавни и общински имоти могат да се придобиват при изтичане на период на владение от десет години.
Кога тече придобивна давност върху общински или държавен имот
Както вече посочихме, за да придобиете имот ви е необходим период от десет години владение (напр. заграждане, поддържане, косене, плащане на данъци, застрояване, недопускане на трети лица и др.). Въпреки това законодателят е преценил, че общининските и държавните имоти няма как да се стопанисват и за всеки един своевременно да бъде издаден акт за общинска или акт за държавна собственост и в следствие на придобивната давност държавата и общините ще изгубят много имоти в полза на частни лица. По тази причина, считано от 31.05.2006 г. със закон бе въведен мораториум, който спира давността върху общински и държавни имоти частна собственост и тя не тече. Моратоирумът трябваше да бъде седем месечен, докато общините и държавата успеят да актуват и защитят своите имоти, но всъщност бе удължаван постоянно и продължи повече от петнадесет години. За да сме наясно от кога до кога може да е текла нашата придобивна давност ще направим следния законодателен анализ в ретроспекция: Закона за собствеността е приет от 1951 г. и за първи път е узаконена придобивната давност, обаче там тя е забранена за имоти, които са социалистическа собственост. Тази забрана остава в закона и пречи да тече давност за държавни и общински имоти до 1990 г., когато Закона за собствеността отново е променен с изрична разпоредба, която казва, че не може да се придобие по давност вещ (имот), която е държавна или общинска собственост. През 1996 г. за първи път народното събрание въвежда два вида собственост на държавата и общините – публична и частна. По този начин се разрешава придобиването по давност само на частни държавни или общински имоти, защото валидния и до днес чл. 86 от Закона за собствеността гласи „Не може да се придобие по давност вещ, която е публична държавна или общинска собственост“. Ако вие желаете да придобиете имот, но той се води публична държавна или публична общинска собственост следва да предприемете процедура по промяна на собствеността на имота от публична в частна и едва след това да се позовавате на придобивна давност. Ако имота, който владеете е частна държавна или общинска собственост, то придобивната ви давност започва да тече от 01.06.1996 г., когато в Закона за собствеността се разграничи, че давност не тече само по отношение на публичните държавни и общински имоти. От този момент следва да се броят десет години владение и би следвало да можете да придобиете имота по давност на 01.06.2006 г. Въпреки това поради описаните причини за нуждата от актуване на държавни имоти, мораториума издаден на 02.06.2006 г., който спира давността придоби обратна сила и се счита, че я е спрял от 31.05.2006 г., тоест един ден преди да може да се придобиват държавни или общински имоти по давност. По този начин се попречи на хиляди граждани да узаконят своите имоти преди държавата и общините. Въпросният мораториум спиращ давността бе подновяван всяка година в продължение на петнадесет години, докато на 24.02.2022 г. Конституционният съд единодушно по искане на Висшия адвокатски съвет го отмени. Това решение бе обнародвано в държавен вестник и влезе в сила на 08.03.2022г. От тази дата всеки, който е владял имот между 01.06.1996 и 31.05.2006 г. може да продължи своето владение и да достигне въпросните десет години, необходими за обстоятелствена проверка пред нотариус.
Можем да заключим, че давността върху имоти частна държавна или общинска собственост е текла между 01.06.1996 г. и 31.05.2006 г., след това е спряна и продължава отново след 08.03.2022 г. За да съберете десет години придобивна давност вие трябва да имате периода между 1996 г. и 2006 г. както и поне един ден след 08.03.2022 г. едва тогава ще можете да придобиете държавен или общински имота по давност.
Как се придобива държавен или общински имот по давност
За съжаление нотариусите все още масово отказват да правят обстоятелствени проверки за придобиване на държавни или общински имоти по давност, въпреки че закона позволява това и ги задължава да преценят и извършат съответната услуга. Дори да имате всички подготвени документи и свидетели, ако нотариусът не желае да ви издаде констативен нотариален акт вие не можете да го накарате. Въпреки че е длъжен да извърши процедурата, нотариусът винаги може да констатира, че според него не сте владели имота, дори това да не е така (което ще ви попречи повече, отколкото ще ви помогне). Въпреки това вие имате правото да сезирате съда с искане за признаване на правото на собственост по изтекла придобивна давност върху държавен или общински имот. Тоест имате правото да не използвате нотариус, а директно да помолите съда да признае вашата давност, чрез установителен иск по чл. 124 от Гражданския процесуален кодекс. Когато съда разпита вашите свидетели, прегледа вашите документи и констатира, че вие наистина сте владяли имота в гореописаните срокове, той ще ви признае за собственик със съдебно решение, което след като влезе в сила няма да може да се оспорва отново по съдебен ред. По този начин вие ще имате абсолютна сигурност, защото, ако използвате нотариус за придобиване на имот по давност има голяма вероятност общината или държавата да оспорят вашия нотариален акт в съда и отново да трябва да доказвате своето владение през годините.
Адвокатска кантора Расташки специализира във вещното право и в частност недвижимите имоти. Ние можем да ви помогнем при придобиване на имот по давност чрез десет годишно владение чрез нотариус или по съдебен ред. При нужда се свържете с нас и се доверете на професионалния ни опит в сферата на недвижимите имоти.
